Por Anuar Talamas
Gerente Regional Zona Norte de YOX
Muy bien, ya te has convencido de invertir en bienes raíces, has reunido ya un capital suficiente para cubrir el enganche de tu primera aventura financiera y estás listo para dar el paso y convertirte en inversionista dentro de este rubro, ¿pero ahora la pregunta que ronda tu cabeza es… en qué tipo de propiedad debo invertir para generar flujo de efectivo mensual? No te preocupes, aquí en EmperaDoor escribimos para ti una guía para analizar cada uno de ellos, vamos a revisarla:
Casa habitación/Departamento
Las casas o departamentos son el vehículo en el que piensa la mayoría de la gente cuando se habla de invertir en bienes raíces, es el tipo de propiedad más fácil de adquirir porque los bancos otorgaran créditos a la mayoría de la gente con un buen historial para adquirir una, de modo que ahí esta su primera ventaja, es un bien relativamente fácil de adquirir.
Por otro lado, será difícil conseguir rentar una casa o departamento y obtener una ganancia que supere por mucho la hipoteca que se paga al banco, esto es así porque, como el crédito hipotecario actualmente es relativamente barato, la mayoría de la población económicamente activa tiene acceso a estos créditos por lo que el mercado de las rentas se ve afectado, es decir, la gente eventualmente prefiere comprar una casa en lugar de rentarla.
Esto no significa que no se puedan hacer negocios interesantes de rentas con este tipo de propiedades, siempre hay oportunidades para el que está atento al mercado.
Otro modelo de negocio con las casas y es comprarlas en preventas o bien construirlas para venderlas a un precio mas elevado y generar una ganancia interesante que nos ayude a incrementar nuestra columna de activos.
Local comercial
El local comercial es una propiedad interesante que puede generar un flujo de efectivo mensual considerable a su propietario siempre y cuando se encuentre ubicado en una localización estratégica que resulte atractiva a los posibles arrendatarios que estarían dispuestos a pagar una renta por el.
El local comercial puede adquirirse por medio de un crédito otorgado por una institución financiera o bien ser construido por el inversionista, es una propiedad muy cara para adquirir si se le compra a un desarrollador, pero si uno se encarga de la construcción de los mismos, los costos pueden bajar considerablemente lo que maximiza el ROI (Retorno de la inversión por sus siglas en ingles).
Es en nuestra opinión, de los mejores vehículos para invertir, pero se tiene que ser muy cuidadoso a la hora de arrendarlo, debemos analizar siempre el negocio de quien rentara nuestro local. Para ilustrar este punto citare de Robert Kiyosaki la siguiente frase: “El riesgo es diferente al rentarle a tu vecino que iniciara un negocio de cafetería comparado con rentarle a Starbucks”. Recuerda, en el negocio de las rentas no siempre buscamos conseguir al cliente que nos pagara la renta mas cara, sino al que nos pagara la renta por más tiempo.
Bodega
Las bodegas son un caso muy interesante, en nuestra opinión son el bien raíz menos explorado en la literatura que aborda este negocio y sin embargo son el vehículo con la mejor relación costo/beneficio que nosotros hemos encontrado ya que son el bien raíz más barato de construir y el que pude rentarse a mayor precio.
Las bodegas tienen grandes ventajas: Son fáciles de construir ya que no requieren muchos detalles (Pisos elegantes, cocina, acabados etc) No tienen que estar ubicadas sobre una avenida principal ya que no se piensan como punto de venta y la renta puede negociarse en metros cúbicos y no en metros cuadrados ya que el cliente lo que busca es espacio.
Sin embargo hay que tomar en cuenta que el negocio de las bodegas solo será redituable en ciudades en donde este floreciendo la industria intermedia que pueda hacer uso de estas propiedades y no en localidades mas bien pequeñas en las que las bodegas podrían pasar la mayor parte del año desocupadas.
Oficina/Consultorios
El negocio de rentar oficinas esta cobrando nuevas dimensiones en México, actualmente podemos encontrar opciones desde lo mas lujoso en edificios corporativos, hasta los famosos co-workings para todos los presupuestos.
Lo mismo ocurre con los consultorios, podemos encontrar opciones para todos los bolsillos, comenzando en las torres de hospitales y edificios orientados al sector de la salud, hasta consultorios adjuntos a las farmacias de la colonia en donde también podemos ser atendidos.
¿Como podemos participar de este negocio?
Primero tengamos en mente que este mercado está conformado por profesionistas como médicos, dentistas, vendedores de seguros, abogados, agentes de viajes y todo tipo de profesionales que proveen principalmente un servicio y no necesariamente un producto.
Recordemos que lo que estos profesionales están buscando es un espacio en el que puedan desarrollar su actividad productiva, algunos necesitaran solamente una oficina con acceso a internet y los servicios básicos y otros quizá algo mas especializado como conducciones hidráulicas especiales en el caso de los dentistas, pero todos necesitaran que este espacio les sea proveído por alguien y ese alguien seremos nosotros.
Podemos construir un pequeño edificio de 1 o 2 pisos para este fin o podemos convertir una propiedad existente, como una casa, en una oficina o en una pequeña clínica con consultorios, no se requiere mucho presupuesto, mas bien creatividad y el asesoramiento de un buen arquitecto.
Lo interesante de rentar oficinas y consultorios es que la demanda nunca ha sido mas grande en nuestro país y esta sigue creciendo año con año.
Terrenos
Finalmente tenemos los terrenos como vehículo de inversión, que pueden ser también una opción a considerar. Para ilustrar este punto, contare la historia de cierto joven graduado que vivía en Nueva York que comenzó comprando un terreno bastante poco atractivo cerca del centro de la ciudad, era un terreno no de gran tamaño, en medio de 2 edificios, que era demasiado pequeño para construir en el un edificio y muy grande para construir una casa y para colmo resultaba demasiado costoso meter los servicios hidrosanitarios dentro de la propiedad por lo que los inversionistas lo descartaban en cuanto lo veían.
Sin embargo, este joven lo adquirió con un objetivo distinto en mente: Estacionamiento.
Compro el terreno y lo acondiciono con poco dinero para convertirse en un estacionamiento que fue un rotundo éxito. Posteriormente repitió la formula con otros terrenos que los desarrolladores habían descartado cerca del centro de la ciudad y en pocos años construyo uno de los negocios mas redituables de estacionamientos en la ciudad.
La desventaja con un terreno es que será difícil (mas no imposible) que una institución financiera nos otorgue un crédito para comprar dicho bien, sin embargo, si tienes la disciplina del ahorro podrías comprar terrenos a precios muy interesantes ya que con el dinero en la mano la negociación siempre estará a tu favor.
¿Cómo puedes monetizar un terreno no muy grande en México? Hay muchos modelos, solo por mencionar unos cuantos: Lote de Autos, Invernadero, área para “food trucks”, tianguis, si es bardeado como área de almacenamiento y por supuesto, estacionamiento.
Ahí los tienes, los 5 principales tipos de bienes raíces en los que puedes iniciarte como inversionista. Recuerda, la formula la haces tu en base a tu experiencia, habilidades, recursos y gustos, lo que le ha funcionado a otra personas puede funcionarte a ti también o puede que sea al contrario, que en base a tus características únicas a ti te funcione un modelo que nadie ha explorado, lo importante es que te decidas y pongas a trabajar tu dinero desde hoy.
Las expresiones aquí vertidas son responsabilidad de quien firma esta columna de opinión y no necesariamente reflejan la postura editorial de renegado.tv
